鑑定士短答

一問一答

40問オリジナル問題2科目中2科目

1 / 40

不動産に関する行政法規○×

土地基本法は、土地について公共の福祉を優先する。

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練習できる範囲

問題のある科目

不動産に関する行政法規20問
不動産の鑑定評価に関する理論20問

形式の違い・注

ここは○×と4択だけです。本試験は「択一式・マークシート方式。行政法規と鑑定理論の2科目で各2時間。」です。
問題の数・時間配分・記述や計算・実技の練習にはなりません。正解できても、鑑定士短答の合格を約束するものではありません。
同じ科目でも、論点の一部だけを扱っています。科目の名前は、このサイトが問題の分野を公式の科目に当てはめたものです。
公式の資料・条文から作った問題で、過去問の転載ではありません。本試験の形式・範囲の全部の代わりにはなりません。

問題の一覧

問1土地基本法は、土地について公共の福祉を優先する。
答え：○（正しい）
公共の福祉を優先します。土地が限られた資源で、公共の利害に関わる特性を持つためです。
根拠：土地基本法第2条
問2土地基本法は、土地を投機的取引の対象としてよいとする。
答え：×（誤り）
投機的取引の対象としてはなりません。円滑な取引と投機の容認は別です。
根拠：土地基本法第4条
問3土地は、自然的・社会的・経済的・文化的条件に応じて適正に利用・管理する。
答え：○（正しい）
地域の諸条件に応じた利用・管理が求められます。土地基本法3条の基本理念です。
根拠：土地基本法第3条
問4地域の社会経済条件で土地価値が増加しても、土地所有者等への適切な負担は求められない。
答え：×（誤り）
増加利益に応じた適切な負担が求められます。土地基本法5条1項が定めています。
根拠：土地基本法第5条
問5不動産の鑑定評価に関する法律の不動産には、土地・建物に関する所有権以外の権利も含まれる。
答え：○（正しい）
所有権以外の権利も含まれます。土地や建物そのものだけが対象ではありません。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第2条
問6不動産鑑定士は、資格を失えば鑑定業務で知った秘密を自由に漏らせる。
答え：×（誤り）
資格を失った後も秘密を守ります。正当な理由なく漏らすことは禁止されています。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第6条
問7不動産鑑定士には、業務に必要な知識と技能の維持向上への努力義務がある。
答え：○（正しい）
維持向上に努める義務があります。資格取得後も継続して学ぶことが求められます。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第7条
問8鑑定評価書は、依頼者に口頭で金額を伝えれば交付しなくてよい。
答え：×（誤り）
鑑定評価書を交付する必要があります。鑑定評価額等の所定事項を記載します。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第39条
問9地価公示の標準地は、利用状況や環境等が通常と認められる一団の土地から選定する。
答え：○（正しい）
通常と認められる一団の土地から選定します。類似の利用価値を持つ地域における標準性を考慮します。
根拠：地価公示法第3条
問10公示区域内の土地の正常価格を鑑定する際、不動産鑑定士は公示価格を規準とする必要がない。
答え：×（誤り）
公示価格を規準とする必要があります。地価公示法8条の準則です。
根拠：地価公示法第8条

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問11標準地の公示事項は、関係市町村の事務所で一般の閲覧に供される。
答え：○（正しい）
一般の閲覧に供されます。土地鑑定委員会から送られた書面・図面が対象です。
根拠：地価公示法第7条
問12国土利用計画法の土地利用基本計画は、各市町村が必ず策定主体となる。
答え：×（誤り）
策定主体は都道府県です。都道府県の区域について定めます。
根拠：国土利用計画法第9条
問13国土利用計画法23条の事後届出は、権利取得者が市町村長を経由して知事に行う。
答え：○（正しい）
権利取得者が届け出ます。所定の対象契約について市町村長を経由する手続です。
根拠：国土利用計画法第23条
問14土壌汚染対策法の特定有害物質には、放射性物質も含まれる。
答え：×（誤り）
放射性物質は除かれています。土壌に含まれることで健康被害のおそれがある政令指定物質が対象です。
根拠：土壌汚染対策法第2条
問15不動産鑑定士が業務を行う際、法律5条が求める姿勢はどれか。
1. 1. 良心に従い誠実に行う
2. 2. 依頼者の希望額を必ず採用する
3. 3. 売主の利益を必ず最優先する
4. 4. 調査をせず報酬だけを決める
答え：1. 良心に従い誠実に行う
良心に従った誠実な業務です。信用を傷つける行為も禁止されています。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第5条
問16地価公示の標準地の価格判定で、鑑定評価を求める不動産鑑定士の人数はどれか。
1. 1. 1人だけ
2. 2. 2人以上
3. 3. 必ず5人
4. 4. 必ず10人
答え：2. 2人以上
2人以上です。土地鑑定委員会が結果を審査し必要な調整を行います。
根拠：地価公示法第2条
問17地価公示法6条で標準地の価格等を公示する媒体はどれか。
1. 1. 不動産業者の広告
2. 2. 社内会報
3. 3. 官報
4. 4. 納税通知書だけ
答え：3. 官報
官報です。所在、単位面積当たりの価格、基準日等を公示します。
根拠：地価公示法第6条
問18国土利用計画法の土地利用基本計画が定める5地域に含まれるものはどれか。
1. 1. 航空地域
2. 2. 地下鉄地域
3. 3. 臨時賃貸地域
4. 4. 自然保全地域
答え：4. 自然保全地域
自然保全地域です。都市・農業・森林・自然公園の各地域とともに定めます。
根拠：国土利用計画法第9条
問19土壌汚染基準に不適合でも、健康被害のおそれの基準には該当しない土地を指定する区域はどれか。
1. 1. 形質変更時要届出区域
2. 2. 用途地域
3. 3. 防火地域
4. 4. 農業振興地域
答え：1. 形質変更時要届出区域
形質変更時要届出区域です。要措置区域と健康被害のおそれの要件が異なります。
根拠：土壌汚染対策法第11条
問20鑑定評価書に資格を表示して署名する者は誰か。
1. 1. 依頼者だけ
2. 2. 関与した不動産鑑定士
3. 3. 所有者の相続人だけ
4. 4. 受付担当者だけ
答え：2. 関与した不動産鑑定士
鑑定評価に関与した不動産鑑定士です。依頼者や事務担当者が代わるものではありません。
根拠：不動産の鑑定評価に関する法律第39条
問21土地の地理的位置の固定性は、不動産の自然的特性である。
答え：○（正しい）
自然的特性です。不動性や不増性、個別性等とともに挙げられています。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第1章第2節
問22用途の多様性は、不動産の自然的特性に分類される。
答え：×（誤り）
人文的特性です。用途の転換・併存や土地の併合・分割の可能性等を含みます。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第1章第2節
問23不動産の価格形成要因は、一般的要因・地域要因・個別的要因に分けられる。
答え：○（正しい）
その3種類に分けられます。各要因は相互に関連して価格を形成します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第3章
問24最有効使用は、現在の使用方法と必ず一致する。
答え：×（誤り）
必ず一致するものではありません。合理的かつ合法的に効用を最も発揮する使用を判定します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第4章Ⅳ
問25代替の原則は、代替可能な不動産の価格が相互に影響することを示す。
答え：○（正しい）
相互に関連して価格が形成されます。他の代替可能な財の価格も関係します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第4章Ⅲ
問26鑑定評価の価格時点は、評価作業を終えた日だけに限られる。
答え：×（誤り）
過去・現在・将来の時点があります。価格判定の基準日を確定するものです。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第5章第2節
問27正常価格は、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を示す価格である。
答え：○（正しい）
市場価値を示す適正な価格です。市場性のある不動産について求めます。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第5章第3節Ⅰ1
問28特殊価格は、市場性のあるすべての住宅について通常求める価格である。
答え：×（誤り）
一般に市場性のない文化財等について求めます。利用現況等を前提とする経済価値を表示します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第5章第3節Ⅰ4
問29継続賃料は、賃貸借等の継続に係る特定当事者間の経済価値を示す。
答え：○（正しい）
特定当事者間で成立する賃料です。新たな契約についての正常賃料とは区別します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第5章第3節Ⅱ3
問30同一需給圏は、近隣地域だけを意味し、類似地域を含まない。
答え：×（誤り）
類似地域等を含む広域的な地域です。対象不動産と代替関係が成立する不動産の範囲を把握します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第6章第1節
問31原価法は、再調達原価から減価修正を行って積算価格を求める。
答え：○（正しい）
積算価格を求める手法です。価格時点の再調達原価に減価修正を行います。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅰ
問32減価修正で考慮する減価は、物理的要因だけに限られる。
答え：×（誤り）
機能的・経済的要因も考慮します。減価は経過年数だけで判断するものではありません。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅱ3
問33取引事例比較法では、必要に応じて事情補正と時点修正を行う。
答え：○（正しい）
事情補正・時点修正を行います。地域要因・個別的要因の比較も行って比準価格を求めます。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅱ
問34収益還元法は、将来期待される純収益を考慮しない評価手法である。
答え：×（誤り）
将来期待される純収益を基礎にします。その現在価値を求める手法です。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅳ
問35近隣地域の標準的使用が主に役立つ判断はどれか。
1. 1. 所有者の所得税額
2. 2. 戸籍の記載内容
3. 3. 最有効使用
4. 4. 建物の住居表示番号
答え：3. 最有効使用
対象不動産の最有効使用の判定です。地域分析で標準的な利用を把握します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第6章第1節1
問36一期間の純収益を還元利回りで還元する方法はどれか。
1. 1. 原価法
2. 2. 取引事例比較法
3. 3. 差額配分法
4. 4. 直接還元法
答え：4. 直接還元法
直接還元法です。収益還元法の一つです。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅲ2
問37連続する複数期間の純収益と復帰価格を、それぞれ割り引いて合計する方法はどれか。
1. 1. DCF法
2. 2. 売価還元法
3. 3. 先入先出法
4. 4. 定率法
答え：1. DCF法
DCF法です。将来の各キャッシュ・フローを現在価値に換算します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第1節Ⅳ2
問38新規賃料を求める鑑定評価手法に含まれるものはどれか。
1. 1. 借家人の所得比較法
2. 2. 積算法
3. 3. 株価倍率法
4. 4. 路線バス法
答え：2. 積算法
積算法です。基礎価格に期待利回りを乗じ、必要諸経費等を加算します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第7章第2節Ⅱ1
問39地域との適合が収益性・快適性を高めることを説明する原則はどれか。
1. 1. 単一性の原則
2. 2. 正規の簿記の原則
3. 3. 適合の原則
4. 4. 継続性の原則
答え：3. 適合の原則
適合の原則です。不動産とその環境との適合を分析します。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第4章Ⅸ
問40試算価格の調整で重視することはどれか。
1. 1. 必ず単純平均する
2. 2. 最大の価格だけを選ぶ
3. 3. 依頼者の希望額に合わせる
4. 4. 資料と手法の妥当性を再検討する
答え：4. 資料と手法の妥当性を再検討する
資料や各手法の適用の妥当性を再検討します。説得力の違いを考慮して鑑定評価額を決めます。
根拠：不動産鑑定評価基準総論第8章第8節

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注

問題と解説はこのサイトで作ったものです。根拠は各問題の解説の下にリンクしています。法令の改正などで答えが変わることがあります。直したところは訂正履歴に残します。